亚博app应用下载: 冷是一天卖地超3 00亿 楼市到底是热?

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【导读】:亚博app应用下载的大可不必担心,土地市场转冷导致未来房价上涨,他们之间没有直接因果关系,文|国民经略(guominjinglve )。

亚博app应用下载2018-11-30资讯:

 冷是一天卖地超3 00亿 楼市到底是热?离2018 年结束只有一个月.这一年,楼市可谓一波三折,调控态势更是扑朔迷离,开发商困于现金流之累.

 冷是一天卖地超3 00亿 楼市到底是热?11 月26 日, 小雪 节气后第四天.北京一次性挂出13 宗地块,最终,除一宗流拍以外,其余12 宗地块均成功出让,一日内斩获土地出让金合计316 .46 亿元.

 冷是一天卖地超3 00亿 楼市到底是热?这笔交易,不仅创下北京单日成交地块数量新纪录,而韩国电影暗杀迅雷下载且一天300 多亿的土地出让金,更是超过部分二三线城市全年的财政收入.

亚博app应用下载的无独有偶,就在11 月,广州共计挂出24 宗地块,出让土地面积230 .15 万平方米,起拍总价430 多亿元.是终极者2018

据中原地产统计显示:11 月,一线城市供应土地合计高达90 宗,刷新了最近几年历史纪录.而二线城市供应量也有所上涨,11 月合计供应土地达到1400 宗,也有望创下年内最高纪录.最后是亚博app应用下载和寒战2 迅雷种子下载

不是说土地市场凉凉,不是说流拍创了历史新高,为何北京的土地市场仍旧如此 火热 ?古惑仔少年激斗

这背后的原因说起来很简单,那就是这些城市都没有完成年度卖地任务,各大城市年末集中推地已成惯例.

毕竟,卖地任务的完成与否,不仅涉及土地出让计划的刚性,而且切实影响到卖地收入,疏忽不得.

以北京为例.数据显示,今年北京计划供应住宅用地1000 公顷,其中商品住宅650 公顷(含单列共有产权住房用地200 公顷),截至目前实际供应的商品住宅用地仅224 .69 公顷,供地计划完成率为35 %.

在卖地收入上,今年1 -10 月,北京土地出让金仅为997 .7 亿,同比去年减少52 .3 %.

土地出让金腰斩,卖地自然得加大力度.同时,溢价率走低,地价实质上降了,一些资金量庞大、融资轻松的国企蜂拥而入.

北京只是冰山一角,土地出让金锐减的城市不在少数.

根据易居研究院发布《2018 年10 月40 城土地市场报告》:今年1 -10 月,40 个典型城市土地出让金累计收入18019 亿元,同比减少0 .5 %.

这是2016 年以来,土地出让金收入同比增速首次由正转负.

卖地收入涨幅最夸张的,不是一二线城市,而是三四线城市.借助上半年棚改货币化的一路扩张,三四线城市卖地收入基本都创出历史新高.

这其中,最高的是广西北海,卖地收入增幅高达481 .6 %,接近5 倍.其次是烟台(410 .1 %)、岳阳(298 .5 %)、襄阳(171 .6 %).

对于一二线城市来说,在房价持续上涨的2018 年,土地出让收入增速普遍放缓,部分城市更是出现大幅下滑.

卖地收入下滑最严重的,除北京(-52 .3 %)之外,则是廊坊(-60 .1 %)、南京(-49 .3 %)、南昌(-36 .8 %)、合肥(-30 .0 %)、广州(-22 .2 %)等城市.

对于土地财政依赖度过高的城市来说,卖地顺利与否,土地出让收入增减多少,都决定着城市财政的可支配空间.

城市有卖地揽金的想法,开发商得有承接土地的意愿,双方缺一不可.开发商一旦资金紧张,或对后市预期不看好,土地流拍就不在话下.

就北京而言,一天13 宗土地,只有1 宗流拍,虽然整体溢价率不到20 %,但整体出让金高达300 多亿元,至少说明房企对后市并非全无信心.

在这场北京土地武林大会中,参与者和中拍者基本都是国企或有国企背景:中建一局、中交、住总、城建、中铁 相反,万科、保利等龙头房企在其中毫无声响.

在广州等其他城市也是如此.上周,广州黄埔区出让两大地块,拿地者分别为五矿地产、广州地铁.在广州上半年的拍地榜单中,保利、越秀、华润、中海都榜上有名,皆为国企.

背后的原因也是清晰易见,在房企融资难的背景下,民营房企普遍为 活下去 忧心忡忡,而国企却能依靠融资优势,在土地市场大举攻城略地.

其二,各地或明或暗降低拍地标准,目的是为了防止流拍.

为了防止土地流拍,各地可谓使劲浑身解数.北京发明了 共享保证金 的新规,以前每拍一块地都要缴一次保证金,如今只需缴纳一次,就可参与所有地块竞拍.

与之相比,南京则是悄悄取消土拍 现房销售 政策.过去土地竞价达到最高限价的90 %时,必须要进行现房销售,如今这一规定已经不见踪影.

合肥更进一步,直接规定,土地出让竞拍企业不足3 家的,要么转挂牌,要么直接取消出让.同时,还为开发商提供了3 个月分期付款的选项.

其三,即便如此,无论是土地溢价率,还是土地竞拍均价,都呈现摇转直下的趋势.

据易居研究院数据,10 月份,40 城土地成交溢价率13 .1 %,环比下降2 个百分点,同比下降19 .5 个百分点.

10 月,40 个典型城市土地成交均价(楼板价)为4323 元/平方米,环比下跌0 .2 %,同比下跌23 .7 %.

中原地产发布报告称,截至11 月20 日,今年一二线城市住宅土地流标高达267 宗,创最近6 年来最高纪录,同比上涨152 %.

地价降了,溢价率低了,流拍有增无减,土地市场的 火热 ,看来只是假象.

土地市场转冷,土地流拍增加,加上土地出让价格走低,这会进一步加剧楼市下行的预期,进而刺激开发商降价促销回笼资金的速度,并对房价的上涨空间产生一定抑制.

另一方面,供地少了,供求失衡之下,房价会受到何种影响?

随着土地流拍增加,未来的土地供应量大幅减少,这又会在未来一两年带来住房供需的紧张.

如果届时楼市进入上行周期,在供求失衡之下,房价将会获得更大的上涨动力.问题是,住房需求并非一层不变,如果楼市下行周期持续,即便是刚需也会保持观望,供求失衡的局面并不会出现.

要知道,这一轮土地市场转冷,是市场正常变化的结果,与过去部分地方依靠有形之手人为控制土地供应不同.

值得一提的是,在土地财政压力之下,部分城市不仅不会主动收缩供地,反而还会加大供应力度.

所以,楼市下行是因,土地市场转冷是果.市场预期扭转是因,地价和房价同步下行是果.